起航财经直播室:融信中期利润下滑,高增长红利尚未实现

2020-09-02 19:05  评论 0 条

8月最后一天,融信中国(Rongxin China)向市场发布了一份中期报告,令投资者感到困惑。在经历了2017年和2018年合同销售的持续快速增长后,融信没有收入和利润的收获期。

今年上半年,融信中国的收入为20.6亿元,同比下降21%;毛利润31.4亿元,同比下降51%;利润和应归属企业主的核心净利润分别为16.46亿元和11.11亿元,同比下降。53.12%、43.22%。归属于公司所有者的利润每股收益同比下降55%。

融信中国2020年中期毛利率为14.9%,净利率为7.8%,同比分别下降9%和5.4%。

曾被称为业内黑马的荣信,在过去几年里规模迅速增长。尽管受疫情影响,但今年上半年收入和利润大幅下降,这多少有些出乎意料。

由于预售制度的存在,房地产企业财务数据具有滞后、不匹配的特点。今年的收入和利润往往反映了前两年的销售情况。

在过去的两三年里,中国房地产市场总体规模保持在16万亿元左右,行业的最高集中度有所提高。尽管受今年上半年新冠疫情影响,合同销售出现下滑,但多数大型房地产企业业绩快速增长。但反映前两年销售情况的收入可以保持一定的增长。

2017年,融信合同销售同比增长104%;2018年首次突破1000亿元规模,年合同销售额1219亿元,同比增长73%。仅2018年上半年,融信中国的合同销售额就达545亿元,同比增长76%。

为什么过去一年的良好销售增长没有在结转后的2020年中期业绩中得到反映?收入和利润反而下滑了。

仅从中期报告来看,营收的下降与融信上半年交付物业的减少有很大关系。

今年上半年,融信交付楼盘总建筑面积127万平方米,同比下降34.5%。交付物业总收入206亿元,同比下降21%,与收入整体下降相一致。

此外,今年上半年融信租赁收入也减少了6,200万元,但建筑服务收入增长11%,至2.63亿元。这两项对收入影响不大。

在融信旗下的城市中,杭州、上海和苏州在今年上半年的配送量排名前三,但杭州的配送量降幅最大。上半年交付面积下降40万平方米,同比下降67%。今年上半年,杭州市场收入下降112亿元。

今年上半年,对融信贡献最大的杭州市场确实受到了疫情的影响。由于不可抗力的原因,一些房地产项目宣布推迟交付。此外,今年长江三角洲经历了“梅雨季”。杭州从6月到7月中旬到7月初一直在下雨,这也会影响到房地产的交付进度。

“更多的交付可能会集中在下半年。”一位分析师告诉《界面新闻》记者。由于过去几年荣信在杭州的销售有所增长,其年度营收可能出现逆转。

融信整体的利润和盈利能力下滑才是更重要的问题。

从中期报告指标来看,影响利润下降的因素包括投资物业公允值、以权益法入账的投资溢利净额均大幅下降等。其中投资物业公允值减少了223.9%,计亏损人民币0.98亿;以权益法入账的投资溢利净额减少85%,从去年同期的9.23亿元下降至今年的1.37亿元,这一块对净利润的影响非常大。

以权益法入账的投资溢利净额下降,应该是融信未并表的合营公司结转不佳导致的,中期报告中称是“合营企业交付的物业减少所致”,由于报告中未列出具体企业,尚不得知其经营情况。

房企的收入和成本同样具有时间错配性,由于2018年跨越千亿规模以后融信开始转换赛道,降低业绩增速,所以其多项成本反而是下降的。比如期内销售成本为179亿元,比去年同期降低了20多亿。

从上半年的合约销售额来看,融信的增长势头在继续减缓,其1-6月销售额是603.6亿元,同比增长6.5%,销售面积同比下降8.75%。

所以,如果说融信的营收在中短期内仍有“翻身”的可能性,但是利润率水平短期内想要提高也并不容易,除非融信能够及时调整策略。

在中期业绩会上,融信首席财务官张立新对利润下降的解释是,“公司对限购理解不透彻”,2016年下半年和2017年拿的一些相对高价地,这部分地都在非常好的位置,但是最终政府批的限价远低于预期售价,导致这部分项目的毛利率偏低;同时之前的一些收购项目有部分在收购阶段,毛利比较低。

张立新还表示,今年上半年结转规模中有约30%是此前拿的相对高价地项目。

融信中国董事局主席欧宗洪则说,融信在今年拿地时提高了盈利能力,所以在明年以后,毛利率可能逐步回暖。

但融信实际的土地投资情况或许更为复杂。

回望2016年,融信颇为激进,全年耗资484亿元拿地,其中包括多个高价地项目,还有让融信一战成名的全国单价地王上海静安中兴社区地块。其后受政策影响,中兴路地块推迟入市,带来了上百亿的资金沉淀,直到2020年5月13日,融信与万科合作的中兴路壹号楼盘才正式开售,目前项目的结转还未体现在营收中。

该项目过去4年的经历,也证明了高价拿地策略并非一定可行。业绩会上,融信管理层披露对中兴路壹号计提4.8亿元减值准备。

2017年,融信中国仍在加速拿地,通过招拍挂、收并购等方式新增78个项目。

2018年,融信开始收缩投资,全年新增地块24幅,拿地面积只有上一年的三分之一,拿地平均成本降至5183元/平米,拿地总价191亿元,同比下降73%。

2019年,融信维持低调谨慎的土地投资策略,全年新增土地项目46个,权益地价仅163亿元,拿地平均价格为6648元/平方米。

时间来到2020年上半年,一二线土地市场火热,1-6月融信新增土地项目21个,权益地价138亿元,地块平均价格攀升,达到8550元/平方米。

时隔四年融信重磅回归上海土地市场。今年8月,融信不仅以48.71亿元竞得嘉定南翔地块,还与旭辉一起以45.23亿元竞得闵行七宝地块,这两块地都刷新了区域单价最高纪录。

从偿债能力来看,选择降低规模增速的融信,把杠杆降到了安全区域,目前其现金短债比为1.7,净负债率为91%,融资平均利率降低至6.67%,预计不太会受到房企融资“三线四档”新政的影响。

注:文章来自网络

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